マイホームを売却して利益が出ると、「譲渡所得税」という税金がかかります。譲渡所得税の税率や、一定の要件を満たすと受けられる控除の特例など、自宅売却をするなら知っておきたい知識を紹介します。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却して得られる利益（譲渡所得）にかかる税金のことです。
具体的には、所得税・復興特別所得税（※）・住民税の3つがあり、これらの税金をまとめて譲渡所得税と呼んでいます。
不動産の譲渡所得税は、他の給与所得などと分けて課税されます。
※復興特別所得税は2037年までの課税
・譲渡所得はどうやって計算する？
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 土地や建物の売却金額 － 取得や売却にかかった費用
譲渡所得は、売却金額から取得や売却にかかった費用を差し引いた額です。
取得や売却にかかった費用とは、マイホームを買い入れたときの購入費や購入手数料、マイホームを売るための仲介手数料、印紙代、建物解体費などです。
・譲渡所得税の税額はどうやって計算する？
マイホームの譲渡所得税の税額は、譲渡所得に一定の税率をかけて計算されます。
マイホームを所有した期間によって税率が変わり、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」と、5年超の「長期譲渡所得」で、以下のような税率となっています。さらに所有期間10年超のマイホームの場合、譲渡所得6000万円以下の部分の税率が通常より低くなる軽減税率が適用されます。
【譲渡所得税の税額の計算式】
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
【マイホームの譲渡所得税の税率】
| 所有年数 | 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％（所得税30％・復興特別所得税0.63％・住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％） |
| 10年超 | ・譲渡所得6000万円以下の部分 14.21％（所得税10％・復興特別所得税0.21％・住民税4％） ・譲渡所得6000万円超の部分 20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％） |
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譲渡所得3000万円までなら税金がかからない
譲渡所得税の計算方法は上記のとおりですが、マイホームを売却した場合に限り、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができる特例があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といって、譲渡所得が3000万円までなら税金はかかりません。
・特例の適用を受けるための要件は？
3000万円控除の特例を受けるには、「自分が住んでいるか、転居して3年目の年末までに売却した家であること」「前年・前々年に同じ特例を受けていないこと」「親子や夫婦間の売却ではないこと」などの要件を満たす必要があります。
・住宅ローン控除との併用は不可
家を購入するときに住宅ローンを組むと、住宅ローン控除が受けられます。ただし、今の家を売却して、新規に住宅ローンを組んで買い替えた場合、3000万円控除の特例と住宅ローン控除の併用はできません。
3000万円控除の特例と住宅ローン控除のそれぞれの節税効果を比較して、よりお得なほうを選ぶようにしましょう。
節税につながる知識をチェック！
マイホームの売却でかかる税金の中でも、「譲渡所得税」は3000万円控除の特例を利用することで、支払う税金を抑えられる特徴があります。
ただし、特例の利用には要件があり、住宅ローン控除との併用ができないなど、事前の知識があるかないかで、節税効果が大きく変わってきます。
いざ申告するときになって慌てることがないよう、事前に特例の要件などを確かめておきましょう。
（参考）
国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
