不動産の売却では、売却を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結ぶのが一般的。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があり、どの種類で契約するかによって、受けられるサポートが変わってきます。
なぜ「媒介契約」を結ぶのか？
そもそも「媒介」とは、不動産の売主と買主の間を取り持つことで、「仲介」と同じような意味で使われる言葉です。
不動産を売却する際には、物件の購入希望者を見つけて、内覧や問い合わせの対応を行い、売買条件をすり合わせるなど、さまざまな業務が生じます。これらの業務を売主が自分で行うことは大変ですので、不動産売買に精通した不動産会社と媒介契約を結んで、買主とのやりとりやサポートをお願いするのです。
媒介契約の種類は全部で3つ
不動産会社との媒介契約については、次の3種類があります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
それぞれの特徴について、以下、詳しく見ていきましょう。
【一般媒介契約】
複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。専任媒介契約や専属専任媒介契約だと依頼できるのは1社に限られますが、一般媒介契約では複数社に依頼できるため、より多くの購入希望者の目に留まりやすくなり、スピーディな売却につながる可能性があります。また、売主自身が購入希望者を見つけて契約を結ぶ自己発見取引もOKです。
一般媒介契約は、手広く購入希望者を探せるメリットがある一方で、依頼窓口が分散するため、売主が複数社とやりとりをしなければならないというデメリットもあります。さらに、レインズ（※）への登録義務がないことや、定期的な販売活動状況の報告義務もないことから、販売状況が分かりづらい点にも注意しましょう。
※レインズとは…
全国の物件情報を確認できるネットワークシステム。売却したい物件をレインズに登録することで、全国の購入希望者に見つけてもらいやすくなります。
なお、一般媒介契約は、「明示型」と「非明示型」の2つに分けられます。
明示型では、売却を依頼する不動産会社に対して、同時に依頼する複数の不動産会社を通知します。非明示型では、同時に複数の不動産会社に依頼していても、それを各社に通知する必要はありません。
【専任媒介契約】
名前に「専任」とあるように、1社だけに売却を依頼する契約です。ただし、売主自身が購入希望者を見つけて契約を結ぶ自己発見取引も可能です。
専任媒介契約では窓口が１つに集約されるため、不動産会社とのやりとりをスムーズに行えます。依頼した物件は7営業日以内にレインズに登録されるほか、不動産会社からの販売活動状況の報告が2週間に1回以上あり、物件の動きを把握しやすいでしょう。
【専属専任媒介契約】
上記の専任媒介契約と同様に1社だけに売却を依頼する契約ですが、専属専任媒介契約では自己発見取引が不可となるため、売主自身が購入者を見つけることはできません。
また、売却を依頼した物件は5営業日以内にレインズに登録され、不動産会社からの販売活動状況の報告が1週間に1回以上となります。連絡を受ける頻度が増えることから専任媒介契約よりも情報が集まりやすく、1つの窓口で不動産会社とのやりとりもスムーズになるため物件の動きを把握しやすくなります。
＜表＞
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 活動状況報告の義務 | 無し | 有り （2週間に1回以上） |
有り （1週間に1回以上） |
| レインズ登録の義務 | 無し | 有り （7営業日以内に登録） |
有り （5営業日以内に登録） |
媒介契約の種類を選ぶポイントは？
売主自身が購入希望者を見つける可能性があれば、自己発見取引ができる「一般媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶとよいでしょう。
また、販売の窓口を広げたいなら複数の不動産会社に売却を依頼できる「一般媒介契約」、窓口を1つにして細やかなサポートを期待するなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が候補となります。それぞれの特徴を見極めた上で、ご自身にとってよりよい契約の種類を検討してください。
