金利上昇が気になる今、住宅ローンで固定金利を検討する方が増えています。
そんな中、全期間固定金利の住宅ローンの代表である「フラット35」がこの春に制度の改正を実施しました。具体的にどのような点が変わったのか、改正内容を見ていきましょう。
そもそも「フラット35」とは
フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全間固定金利の住宅ローンです。
民間ローンの変動金利より金利は高めですが、借入れ当初の金利が完済までずっと固定されるので、世の中の金利が上昇しても返済額が変わらず、計画的に返済できるメリットがあります。
2026年春の改正内容のポイントは？
①融資限度額が1億2000万円に引き上げ
これまでの融資限度額は8000万円でしたが、2026年4月からは融資限度額が引き上げられ、1億2000万円へ大きくアップしました。
近年は物価高にともない住宅価格が高騰し、東京23区の新築マンションでは平均価格が1億を超えるなど、資金計画が難しいケースも見られます。今回の融資限度額の引き上げによって、今まで諦めていた高額物件にも手が届きやすくなるかも知れません。
②一戸建て住宅の床面積の基準が50㎡以上に緩和
一戸建て住宅の購入・新築でフラット35を利用する場合、これまでは床面積70㎡以上であることが条件でしたが、2026年4月からは50㎡以上に緩和されました。
床面積50㎡は坪数にすると約15坪で、夫婦2人暮らしや、夫婦と子ども1人の3人家族向けの2～3LDKくらいのコンパクトな住宅が中心です。今回、床面積の基準が引き下げられたことで、固定金利のローンが組める住宅サイズの選択肢が増えそうです。
なお、マンションの床面積の基準は30㎡以上のままで変更はありません。
③借り換えで【フラット３５】子育てプラスが利用可能に
他の住宅ローンからフラット35に借り換えをした場合の支援制度も登場しています。
子育て世帯または若年夫婦世帯に対して、子どもの人数などに応じてフラット35の金利を一定期間引き下げる「【フラット35】子育てプラス」が、これまでは新規借り入れのみ利用可能でしたが、2026年3月からは借り換えでも利用できるようになりました。
これにより、若年夫婦または子ども1人の世帯なら年0.25％が、子ども2人の世帯なら年0.50％が、それぞれ当初5年間の金利から引き下げになります。
④借り換えの借入期間の基準が40年に延長
フラット35に借り換えをした場合の借入期間の上限の基準が35年から40年に延長されました。
2026年3月からは、
①「80歳」−「借り換え申込み時の年齢」
②「40年」－「住宅取得時に借りたローンの経過年数」
③「35年」
のいずれか短い年数が上限です。
現在は変動金利が低水準なので、変動金利ローンから固定金利のフラット35に借り換えると当初金利が上がってしまいますが、今回の改正により、借入期間を長くして毎月の返済額を抑えるプランも可能になります。
事前のシミュレーションで無理のない返済を！
フラット35の今春の改正で、これまで固定金利に関心があっても、住宅価格や床面積がネックになってマイホームの取得に二の足を踏んでいた方でも、申込みのハードルが低くなりました。
以前より利用しやすさがアップしたとはいえ、住宅ローンは長いお付き合いになりますから、無理のない返済計画が重要です。もしも限度額まで借りた場合でもきちんと返せるかどうか、事前に返済シミュレーションを行って毎月の返済額や総返済額を確かめておきましょう。
（参考）住宅金融支援機構「令和７年度補正予算に伴う【フラット３５】の制度改正のお知らせ」
